"De andere manier"

Ten ugly rules in Public Private Partnerships

If you ever consider starting a Public Private Partnership (PPP), perhaps you should be aware of a few tips and tricks to manage a PPP in a successful way. What better way to pinpoint critical succes factors than by focusing on the exact opposite: reasons why PPP's often fail. I wrote down 10 ugly rules you could act upon, if you engage in a PPP. 10 rules that will certainly serve the individual goal and will work on the short term, but will lead to a disastrous PPP on the long term. Here goes:

1. Bring in your costs, keep out your earnings, no matter how!
2. Concentrate on the problems of the counterpart, in order to disguise your own opportunities;
3. Concentrate on small issues within the PPP, in order to distract attention away from your own upside financial potential;
4. If you can't find nonsense-issues to focus on, create them;
5. Divide and rule: If your counterpart is a public entity, keep in mind that every aspiration or objective the public shareholder has in its role as a public entity, is a way to devaluate its financial returns;
6. Make tight deals concerning the costs and benefits of the counterpart, keep lots of loose ends on your side of the table;
7. Stay in control of the new PPP organisation;
8. Eliminate expertise within the PPP organisation, unless it serves your own goals;
9. Never outsmart your opponent, rather try to plant your ideas in his or her mind;
10. Always stay polite, never become friendly.

Of course, these rules can never be fully eliminated. However, being aware of the driving forces behind these rules can be of great help when a collaboration is initiated. Trust in the relationship, confidence in each others capacities, and acknowledging the dependance on each other, are key ingredients for a PPP to become successful. 

 

 

1e fase afschaffing hypotheekrente aftrek is een feit.

De eerste fase van de afschaffing van de hypotheekrente aftrek is gestart. Makelaars, hypotheekverstrekkers en woningmarkt specialisten schreeuwen moord en brand, omdat banken nu nog strengere restricties opgelegd krijgen van het kabinet. Vrijdag 7 januari jl. bijvoorbeeld, bij monde van dhr. Maas van Vereniging Eigen Huis (VEH) in de Volkskrant: “We hebben net te maken met een broos herstel, en dan werpt de overheid nieuwe belemmeringen op. Voor de gemiddelde tweeverdiener met een gezamenlijk inkomen van 33.000 euro leidt dit destabiliserende pakket maatregelen ertoe dat ze 75.000 euro minder kunnen lenen. Voor starters is een koopwoning dan opnieuw onbereikbaar.”

Eerst de verkoper laten bloeden

Toch zijn deze strengere restricties precies wat de markt nodig heeft. Immers, om te verkopen zullen woningbezitters nu echt water bij de wijn moeten doen. De eigen woning is lang als beleggingsobject gezien, maar is in de eerste plaats….de eigen woning. Wie wil verhuizen, moet iets van de potentiële winst in gaan leveren. Mensen die minder dan 5 jaar een woning hebben en willen verkopen kunnen dan niet de volledige hypotheekschuld goed maken. Het overgrote deel van de koopwoningen is echter al veel langer in bezit. Deze eigenaren kunnen meestal echt wel tegen een lagere prijs verkopen.

Opt-out

Ik hoop dat het kabinet een rechte rug heeft. De woningmarkt is op de korte termijn erg lastig, verkopers hebben namelijk een alternatief, een opt-out: niet verkopen. Pas op de lange termijn, als blijkt dat ook de woning waar mensen naar toe willen verhuizen bereikbaar is geworden, zal men uiteindelijk de eigen woning op de markt willen brengen. Het prijsniveau zal dan stapsgewijs op het ‘nieuwe normaal’ belanden. Dit betekent dat de sleutel ligt aan de bovenkant van de woningmarkt en niet aan de onderkant, zoals vaak wordt gezegd. Als het duurste segment goedkoper wordt, zal dit een trigger zijn voor eigenaren in het segment eronder om verkoop van de eigen woning tegen het lagere prijsniveau te overwegen.

Naar een behapbare bruto maandlast

En zo zullen er in de komende kabinetsperiode hypotheken worden afgesloten die ook kwa bruto maandlast behapbaar zijn. Eerst moeten de verkopers pijn lijden en daalt langzaam maar zeker de woningprijs nog verder. De tijd is dan rijp om de aftrek van de hypotheekrente definitief af te schaffen. 

Gebiedsontwikkeling is fundamenteel veranderd

Mondaymorning Bite! 22 maart 2010 

Gebiedsontwikkeling heeft een fundamenteel ander karakter gekregen. Heel langzaam sijpelt dit besef door naar beleidsmakers, zodat er met meer realisme aan plannen wordt gewerkt. Er zijn grofweg drie oorzaken te noemen voor deze fundamentele verandering. Allereerst is met het verdwijnen van Vinexlocaties, gebiedsontwikkeling vooral een binnenstedelijke aangelegenheid geworden. Daarmee is de complexiteit toegenomen, niet in de laatste plaats door de vereiste interactie met de omgeving. Van gebiedsontwikkelaars wordt verlangd om te denken in termen van mutual gains. Ten tweede lijkt de vastgoedmarkt mede door de economische crisis in een langdurige malaise geraakt. Een malaise die door alle vastgoedmarkten heen te voelen is. Ten derde is ook de overheid zelf in het hart geraakt door de economische crisis. De stimuleringsmaatregelen hebben haar tol geëist op landelijk en lokaal niveau. De bezuinigingsmaatregelen treffen ook het vak van gebiedsontwikkeling. Subsidie vanuit het rijk zal in de komende jaren daarom zeer beperkt zijn.

 

Alles bij elkaar betekent dat een andere definiëring van kwaliteit en creatiever nadenken over financieringsconstructies in gebiedsontwikkeling. Kwaliteit en kwaliteitsverbetering volgens de standaarden en de grootschaligheid dat er tot op heden is geweest, moet zich gaan aanpassen aan de budgetruimte van gemeenten en de mogelijkheden in de grondexploitatie.

 

Het maken van grootse, meeslepende projecten kan niet meer met een traditioneel eindbeeld: een maquette hoe het er over 15 jaar eruit ziet, of zelfs over 40 jaar zoals bij de Zuidas. Nee, er zal meer flexibiliteit in plannen moeten komen en daardoor ook een onzeker eindbeeld. Pragmatisch werken, stapsgewijs en in een interactie met de omgeving. Het vliegwiel voor ontwikkeling, dat door Twynstra Gudde is gemaakt en dat strategisch is toegepast o.a. in Alphen aan den Rijn en in Deventer, geeft daar een eenvoudig handvat voor.  
.

Gebiedsontwikkeling gaat niet meer alleen over hoe een stuk stad er over 20 jaar uitziet, maar juist ook over hoe het er over een jaar of over 5 jaar uitziet. In de woorden van Paolo Coelho: Het doel is niet de bestemming, maar de reis ernaartoe.

Quick wins voor stad en economie

Broedplaatsen als begin van een nieuwe aanpak voor stad en economie.

Steeds vaker kom je ze tegen in de stad: broedplaatsen…. Voor wie ze nog niet kent: geen legbatterijen voor kippen, of een bijzonder nest van de kiekendief, maar broedplaatsen voor creatieven. Van autonome kunstenaars tot creatieve internet bedrijven en ambachtslieden. Vaak gepaard met een cultureel programma van de stad, zoals een experimenteel theater en bovendien een goede hippe horeca gelegenheid. De locaties zijn zonder uitzondering ruw en industrieel. Met, althans op het oog, minimale middelen zijn een oude brouwerij, een oude textiel fabriek of een voormalige spoorwegloods omgebouwd tot werkplaatsen waar kunstenaars en creatieve ondernemers zich verenigen.

Op deze plekken wordt waarde gecreëerd; er ontstaat ruimte voor een nieuwe economische dynamiek. Deze ruimte ontstaat omdat het mogelijk wordt om met relatief weinig lasten te ondernemen en omdat niet van tevoren vast hoeft te staan welk activiteiten er worden ontplooid. Het mag alles zijn, en het initiatief komt letterlijk uit de markt. In een recente opdracht voor de gemeente Deventer zijn we met het projectteam van de Gemeente Deventer naar diverse plekken in Nederland gegaan om voorbeelden van broedplaatsen te bekijken. Een inspirerende reeks van bezoeken, met 1 gemeenschappelijke noemer: nieuwe economie op plekken waar de economische roots van een stad liggen. De beste voorbeelden maken dan ook vol gebruik van deze oude identiteit, en verbinden het verleden met de toekomst: nieuwe wijn in oude zakken. Vervolgens ontstaat een vliegwiel, waardoor een cyclus van waardeontwikkeling ontstaat, dat wil zeggen, bedrijven met een hogere toegevoegde waarde in hun primair proces zijn geneigd zich te gaan vestigen op de locatie.

Wat begon als randverschijnsel in grote steden is inmiddels uitgegroeid tot een apart beleidsveld. Ik ben ervan overtuigd dat de manier waarop creatieve broedplaatsen worden opgepakt, in het komende decennium de gangbare manier van stedelijke – en economische (her)ontwikkeling zal zijn. Dat betekent: (1) Eerst op zoek naar de (economische) dynamiek die er voor de locatie is, (2) dan het zo goed mogelijk faciliteren van de dynamiek, en (3) vervolgens een (financiële) bijdrage van betrokken partijen vragen in de kwaliteitsslag van de locatie. 
 
Een gemeente kan zich dan tot de “essentials” beperken: wat is minimaal nodig om het vliegwiel op een hoger plan te brengen, en binnen welke economische en stedelijke kaders mag er gehandeld worden? Een mooie manier om op korte termijn “quick wins” te halen zonder dat dit de structurele verbetering van een gebied hoeft te schaden.

Quick wins? Denk aan een binnenspeeltuin voor kinderen, een plaats voor particulieren om begeleid auto’s te kunnen sleutelen, een open kartbaan, maar ook een kunstenaar die samen met zijn vrouw een lampen industrie heeft opgezet. Jonge starters die een game willen ontwikkelen, een bedrijf voor filmproducties. Het is allemaal up and running op diverse plekken in Nederland, maar belangrijker is: het hoeft zich niet tot de creatieve industrie te beperken! Eerst aan de slag, daarna de lat langzaam hoger leggen.

De regels komen naar u toe deze winter!

Monday morning Bite! 13 oktober

U herkent vast de borrelpraat: “dit land gaat kapot aan alle regels en wetten, er is als eerlijke ondernemer geen doorkomen aan!” Het zijn vaak terechte klaagzangen over een falend systeem. De eerste die zegt: “gôh, wat fijn al die regels en wetten, heerlijk duidelijk, je weet precies waar je aan toe bent”, moet nog geboren worden. Toch kan het wel: momenteel staat de omgevingsvergunning op het programma om als wet aangenomen te worden (de WABO). Er hoeft dan nog maar 1 vergunning aangevraagd te worden die alles regelt. Stel je voor! Fantastisch…maar het mag wat mij betreft extremer…

En er is genoeg reden om het extremer aan te pakken. Nu, meer dan ooit, is de tijd rijp om falende systemen aan te pakken. Net als de kredietcrisis het gevolg is van een falend systeem, zijn we op het gebied van regels en wetten in een bewezen falend systeem terecht gekomen. En dat lap je niet op door een wondermiddel als de omgevingsvergunning, het systeem zelf moet op de kop. Extreme maatregelen zijn nu gevraagd met aanpassing van het systeem tot gevolg. Natuurlijk moeten we nu nog de wonden likken, maar wacht niet te lang met de kansen pakken die een crisis als deze biedt. Het momentum kan voorbij gaan. Ik weet, er is een naam hiervoor: shockdoctrine, zoals Bush wel zal weten. Het woord heeft een nare bijsmaak, maar dat ligt meer aan wie het toepast dan aan het instrument zelf. Pas het systeem nu aan, los de files op, schroef de woningbouwproductie op. Regering, pak je kans!

I predict a riot

Monday morning Bite! 22 september

Gaat u eens terug naar uw kinderjaren op het schoolplein met een pas gekochte knikkerzak. U leent uw knikkers aan een jongetje die heel goed kan knikkeren. Hij speelt tegen anderen met uw knikkers. De knikkers hebben een waarde die is vastgelegd in ongeschreven regels en die elke dag kunnen veranderen: een piraat is 3 gewoontjes, een bonk is 4 parels, morgen kan dat weer anders zijn.

Uiteraard geeft u de jongen een redelijke vergoeding voor zijn knikkerspel. Omdat het jongetje maar 1 partij tegelijk kan spelen, leent hij intussen wat van de knikkers uit aan een andere jongen. Deze jongen gaat er echter alleen mee handelen. Als hij denkt dat een bonk morgen nog maar 2 parels waard is, dan verkoopt hij de bonk aan een ander voor 4 parels en koopt ‘m morgen terug voor 2…. Per saldo 2 parels gewonnen. Hij geeft de bonk terug plus nog een parel en heeft zonder 1 spel te spelen nu zelf ook een parel winst.

De jongen die de geleende knikkers verkoopt en terugkoopt heeft een tegenstrijdig belang, maar speelt wel met uw knikkers. Zulke praktijken zouden bij ons op het plein onmiddellijk afgestraft worden met een paar flinke klappen, bij voorkeur recht op de neus!

Bos heeft “going short” verboden. Het journaal legde uit: speculeren op een koersval met geleende aandelen. Dat mag dus niet meer, vooral als je zelf door middel van geruchten de koers onderuit probeert te halen.… Geleende aandelen? What in the world?? Bos kan beter ons hele financiële systeem verbieden. Het enige dilemma is dat uzelf het jongetje bent aan wie de knikkerhandelaar z’n geleende knikkers heeft verkocht. Het eind is zoek.

De zomer voorbij, de TV eruit

Mondaymorning Bite! 1 September

Youp klaagde afgelopen zaterdag over Jan. Spijker op de kop, wat een onzinnig geleuter over Smit, z'n vrienden, familie en (vage) bekende Nederlanders! Ik wil het nog iets verder brengen. Voor mij is het een bewijs dat televisie failliet is. Aan een voorspelling zal ik me niet wagen, maar op het moment dat programma's niet meer zijn dan Youtube-achtige films, dan is het einde toch wel in zicht. Zijn TV-zenders verworden tot niet meer dan stewards die mij een voorgeprogrammeerde selectie geven van films of uitzendingen. Zou handig zijn als dat op mij persoonlijk wordt toegesneden...Ik zou zeggen, pak de handschoen op, en innoveer!

Een mooi voorbeeld van hun voorland zijn videotheken. Afgelopen weekend liep ik daar voor de grap weer eens binnen. Met grote argwaan bekeken ze me. Ik keek terug, en zag onmiddelijk dat zij dachten dat ik dacht..."bestaat dit nog anno 2008?" Vol ongeloof zagen ze hoe ik een DVD pakte en naar de toonbank liep om het te huren. Overdreven bedreven ging men getweëen te werk: 4 euro 90 voor 1 dag, later terug: weer 4 euro 90. Uiterst slim bedrijfsmodel, ik wed dat bijna 40% van de inkomsten van videotheken uit boetes komt. En innoveren? Ja zeker, 2 films voor 3 dagen, een pas met 50 euro erop, de overgang van video naar DVD, een automatische DVD box. Complete oogkleppen tacktiek, bang om de wereld groter te maken dan de eigen industrie. Typisch voorbeeldje de realiteit niet onder ogen durven zien. Wat een kansen missen ze!

Youp heeft de TV al uitgezet, straks worden we feestelijk onthaald als we de TV aanzetten, misschien zelfs beloond! O nee, naar analogie van de videotheken, zal de prijs vast verdubbelen en betalen we een boete als we meer kijken dan waarvoor we betaald hebben...

I hate kids!

Monday morning Bite! 23 juni

Hoongelach viel mij afgelopen week ten deel, toen ik kermend ter aarde stortte op een voetbalveldje bij ons in de buurt. Ik dacht hersteld te zijn van gescheurde enkelbanden maar dat viel even fors tegen. Van wie dan het hoongelach, zult u denken, wat voor een bruut barst dan in lachen uit? Ik zal het u zeggen, twee akelige jochies van een jaar of 10. De jongen die ik wilde passeren was bovendien in de volle overtuiging dat hij het duel gewonnen had en rende na zijn score als een ware Russische spits over het veld.

Nadat ze me fijntjes duidelijk maakte dat ik taal uitsloeg dat echt niet door de beugel kon, zeker niet van een grote meneer als ik, begonnen ze zich eindelijk te bekommeren om mijn situatie. Louter uit nieuwsgierigheid, niet uit medelijden natuurlijk…

Taet’s Gallery Zaandam afgelopen donderdag. Ik mocht een dag stilstaan, inspiratie opdoen bij leeftijdgenoten en bij bekende en iets minder bekende Nederlanders. Ik kwam in een gesprek terecht, over het worden als een kind. Een kind kijkt multidisciplinair naar een situatie, is onbevangen en kent geen risico’s. Hoe mooi zou het zijn als we toch weer kunnen handelen als een kind! Waarom verliezen we die skills?

Ik moest terugdenken aan mijn voorval met de twee akelige jochies. Duidelijk de andere kant van de medaille, kinderen kunnen hard zijn, keihard. Ze hebben geen gevoel….althans geen grote mensen gevoel. Wij hebben patronen nodig en afspraken om zo ons verstand naast onze intuïtie te plaatsen, samen vormen ze ons gevoel.

De twee jongens heb ik nog niet gezien, zij leren er waarschijnlijk pas iets van als ze zelf kermend naar hun enkel grijpen, terwijl ik met shirt over mijn hoofd getrokken juichend over het veld hol….

Pieken in de Delta - Voetbal met 12 tegen 11...

Monday morning Bite! 16 juni 2008

Pieken in de Delta, is het actieplan waarin de overheid subsidie geeft aan economisch sterke regio’s en sectoren in plaats van aan achtergestelde regio’s, zoals vroeger. Een belangrijke vooruitgang in denken, toch is er verbetering mogelijk, vind ik. Wat betekent immers een subsidie?

Eerst een actuele analogie. Stelt u zich een voetbalwedstrijd voor, waarbij één partij een extra man mag opstellen, met de voorwaarde dat het met twee doelpunten verschil wint en bovendien minimaal 75% balbezit heeft. Zo is het ook met subsidies; extra geld prima, maar wel onder strakke voorwaarden. Hoe past dat bij ondernemerschap?

Ik noem een voorbeeld uit één van de projecten waar ik bij betrokken ben: Bloomin’ Holland. Dit is een prachtig initiatief waar Aalsmeer als centrum van de bloemenhandel nu eens goed wordt neergezet. Niet alleen zakelijk, maar ook voor het toerisme: de bloem is sexy en het hele proces daaraan voorafgaand is enorm boeiend. De bloemensector veranderd in razend tempo, waardoor de economische functie van Aalsmeer verandert. Bloomin’ Holland kan een invulling daarvoor zijn. 

Tal van redenen om subsidie voor dit project aan te vragen. Tal van redenen om het juist niet te doen. Eén: als ondernemer heb je rotsvast geloof nodig dat het initiatief sterk genoeg is om op eigen kracht te draaien. Twee: het kenmerk van een goed idee is dat het vooruit loopt op de werkelijkheid, kenmerk van subsidietoekenning is dat het een vastomlijnd format is en objectieve criteria heeft, dit staat op gespannen voet met elkaar. En drie, misschien wel het belangrijkste argument: er is naast de subsidie altijd ook de subsidiegever, een partij aan tafel die zeggenschap krijgt of opeist. Dit gaat ten koste van de flexibiliteit die je als ondernemer wilt houden.

Subsidies en ondernemerschap gaan niet goed samen. In een economisch sterke regio zal men altijd vrijheid verkiezen boven subsidiegeld. Natuurlijk, het is goed om juist kwaliteiten van regio’s te versterken, zo werkt het immers ook bij mijzelf: als ik op mijn kwaliteiten wordt gestimuleerd groei ik, focus op mijn slechte eigenschappen doet de moed in mijn schoenen zakken. De stimulans moet wel in vertrouwen gegeven worden en onvoorwaardelijk zijn, anders gaan de pieken verloren in de bureaucratie.

Marketing in 2010: “Portion Control”

Monday morning Bite! 2 juni 2008

Nu de grondstofprijzen de pan uit rijzen begint de financiële noodzaak om duurzaam te consumeren steeds groter te worden. Daarom wil ik Portion Control introduceren, om meer grip op deze basisbehoeften te krijgen. Portion Control is een begrip binnen dieet programma’s. Het is een manier om de hoeveelheid dat geconsumeerd wordt per maaltijd te controleren. Het kan denk ik ook een fantastische manier zijn om werkelijk vorm te geven aan duurzaamheid in uw dagelijks leven. Dit IT-tijdperk kan zoveel meer inzicht verschaffen dan we nu krijgen, het kan wezenlijke veranderingen in gedrag teweeg brengen. En dit inzicht geeft uitzicht op een bestendige toekomst.

Let op. Het principe is simpel: u bepaalt vooraf hoeveel grondstoffen u consumeert en hoeveel u dat kost. Of dit veel of weinig is wordt gerelateerd aan model verbruik. Het kan gaan over gas, water en elektra, maar ook over bijvoorbeeld het gebruik van verpakkingen of vervoer (benzine, OV).

Voorbeeld. U stapt in de auto en wil van Amsterdam naar Noordwijk rijden. U krijgt vooraf de berekening dat dit 3,4 liter benzine kost en een bedrag van € 5,20. Er zijn internetsites die het al aanbieden, maar Portion Control gaat verder. Vooraf bepaalt u hoeveel u in de week gaat rijden, hoeveel het u kost en de milieubelasting die het met zich meebrengt. Ander voorbeeld, televisie kijken. U bepaalt wederom vooraf hoeveel televisie u in de week kijkt, hoeveel u dat kost in euro’s en in kilo Watt uur.

Consumeren in 2010 zal in het teken staan van Portion Control. Dan kan pas werkelijk antwoord worden gegeven op problemen als grondstoffenschaarste, milieuvervuiling en natuurlijk ook overgewicht. Alle marketing inspanningen zullen zich daarop richten, van Cola consumptie tot benzine en verpakkingen.  De tijd dat we ons gras met drinkwater laten groeien is echt voorbij. Misschien is het enige dat ons zal tegenhouden de angst voor inzicht….